ietokiがお客様が所有されている土地を買取・売却する時、どこを調べているかご説明いたします。

①周辺の販売事例

直近で似た物件がどれくらいの価格、期間で取引されているか、過去数年に遡っていくらくらいで売買されていたかをチェックします。俗にいう近隣事例比較法という考え方です。これで大方の市場の相場目安が見えてきます。最初にここを確認して買取・売却価格の目安を決めます。

②前面道路

前面道路が広いか狭いかはとても重要なポイントになります。当然前面道路が広ければプラスポイントとなり、狭いと車の運転が苦手な方に売りにくくなるのと、建物を建築する時に、工事車両の進入が困難だったり４ｔトラックが進入できない道路だと、建築資材の運搬費用が割高になって建築費のコストアップにつながるためマイナスポイントとなります。建物を建築する前提の土地の売却の場合、建築コストも含めた総額で購入の判断をいただくことになるので、余計な費用がかかる土地だと売却価格に影響する場合もあります。

③敷地周辺との高低差

前面道路より、土地が低い、高いといった場合、擁壁工事が必要になったり、階段をつけたり、雨水処理の問題などが発生します。道路や近隣と高低差がないのが一番高評価となります。道路と高低差があると駐車などの使い勝手が悪くなるだけでなく建築コストアップにもつながるのでこちらも非常に重要なチェックポイントになります。また、周辺敷地より２ｍ以上土地が高くなっている場合、崖条例が適用されて杭工事などの対策も必要となることがあります。そうなると、建築費アップだけでなく安全性を気にされるお客様も出てきますのでこちらも価格に影響しますのでしっかり調べます。

④越境物

隣地から買取・売却対象の土地に対して、建物や、ブロック塀、植栽などが境界を越えて侵入してきている場合もよくあります。新たに建物を建築するのに大きく支障がない境界上のブロック塀やすぐに切ることもできる植栽などなら大きな問題にはなりませんが、隣の建物の屋根や倉庫が越境していて何かしらの影響がある場合などは、売却する際にマイナス点となるため注意して見ます。その他、後々近隣トラブルとならないよう越境物に対しての認識や取り決めごとの有無についても確認します。

⑤既存建物の有無

買取・売却する土地に既存建物があるかどうかも重要ポイントになります。既存建物があるとそれを解体しなければ土地として売却できないので必要となる経費が高くつきます。買取の場合は特に価格に影響する点になります。

⑥現況

現況が畑や田んぼなのか、更地なのかなどで売却するためにかかる造成費用が大きく変わります。もし近隣相場や安い価格で売買されている地域の場合、造成費用が高くつくと売却する価格よりも造成工事費用の方が高くなることもあります。こうなると、買取・売却のどちらも非常に難しくなるので特によく調べます。

⑦給排水設備

敷地の中に上水、下水、雨水の配管や引込みがされているかも重要ポイントです。これらがある土地とない土地とで、設備工事費が７0～１００万円変わってきます。もし土地の前面道路に本管がなかった場合もっと高くつく場合もあるのでしっかり調査します。

⑧所有者、権利関係

売却を希望されている方と、その土地の所有者様が同一なのか親族なのかなど確認するのと、借地になっていないか、所有権は全て移転できるのかなど調べます。他人の土地を勝手に売買して事件になった話もありましたがそうならないよう入念に調査します。所有者様の同意が得られるなら親族の方が代理で売買することも可能ですが、他人の土地の売買をする時は特に注意が必要です。

⑨敷地の形状、大きさ

１区画で売却するのか、分割して売却するのか、分割する場合効率よく分割できる形状、広さがあるかなど調査します。ただ広い土地だったとしても変形地や縦長の土地などですと効率よく分割できないので逆にマイナス評価されることもあります。

⑩災害地域に指定されているかどうか

土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、浸水想定エリア、過去に実際に災害にあったエリアなどの場合、評価に大きく影響する場合もあります。特に土砂災害特別警戒区域、過去に実際に水没、土砂災害などの被害にあった場所ですと評価は大幅にダウンしてしまう可能性が高くなります。

⑪近隣の開発計画等

近隣に新駅ができる、大型スーパーや新道路開通予定があるなどの場合、プラス評価となりますので周辺の開発計画についても調査します。注意する点は、ただの噂ではなく具体的計画の有無を確認することです。

⑫地価推移、市場の動向

買取・売却する土地のエリアが人気の高いエリアなのか、地価は上がっているのかなど調査します。駅近などは当然高い評価されますが、交通の利便性や、商業施設、大企業の近くなど様々な理由で人気のあるエリアがあります。また、周辺に同じような物件があるのかないのかで希少性も変わりますので買取・売却価格にも影響してきます。

上記のような点について調査し、実際にいくらで売却できるのかを判断しています。１つよくてもその他がマイナスだと価格を高く設定することは難しくなりますが、ietokiではマイナス要素をいかにマイナスではなくプラスに捉えるかを考えています。売主様と買主様のどちらもウィンウィンになっていただくためにその土地をどう活かすかを考えることが不動産業の務めだと考えているからです。お持ちの土地の売却をお考えのお客様は、その土地をどう活かすのがいいのか一緒に考えるお手伝いをさせていただきますのでまずはお気軽にお問い合わせください。