2023年6月現在、住宅ローン最安金利は0.4％を下回る超低金利となっており、バブル絶頂期の金利８％台（借入額４０００万円、金利8％、３５年返済、元利均等払いで利息約７９３２万円）もしていた時代と比べると考えられないほどの低金利時代となっています。

返済期間は、３つの比較ポイントから考えることをお勧めします。

• 最大借入可能額
• 毎月の返済額
• 利息総額

まず、最大借入額がどれくらい変わるか見てみましょう。

年収５００万円、返済負担率４０％、審査金利3.5％とした場合の借入可能額

３５年払い　４０００万円　　　　　　　　３０年払い　３４５０万円　　　　　　　　　２５年払い　２８５０万円

１０年間返済期間が短くなることで、借入可能額が１１５０万円も下がりました。期間を短くすると必要資金をちゃんと借りられるかが問題になるかもしれません。

次に、月々の返済額を比較してみます。

４０００万円を金利0.395％、元利均等払い、ボーナス払いなしの同条件で借入した場合の３５年返済と３０年返済の毎月の返済額

３５年払い　月々101,988円　　　　　　　３０年払い　月々117,842円　　　　　　　　　２５年払い　月々140,046円

３５年払いと２５年払いでは月々の返済が約３８，０００円も変わります。毎月３８，０００円の差は大きいですから奥さんとよく相談する必要がありそうですね。

最後に、利息総額を比較してみます。

３５年払い　２８３万円　　　　　　　　　３０年払い　２４２万円　　　　　　　  　　　２５年払い　２０１万円

３５年払いと２５年払いでは利息総額に８２万円の差が出ます。１０年間の差額が８２万円ですから、平均で年８２，０００円、月に直すと６，８３３円の利息差となります。期間を短くして毎月の返済額が高くなるのと、どっちがいいか考えた方がいいかもしれませんね。

ちなみに、低金利時代の今だからこその考え方もあります。それは、団体信用生命保険を死亡保険と見立てることです。仮に、自己資金1000万円、借入額3000万円を返済期間25年として借入し10年後に亡くなられた場合、残債は0円となりますが、当然自己資金1000万円と10年間の支払いが返ってくることはありません。しかし、同じ方が自己資金２00万円、借入額3８00万円、返済期間を35年として借入し10年後に亡くなられた場合、同じく残債は０円となり、貯蓄は前者よりも８00万円多く手元に残ります。また、返済期間35年の方が月々の返済が安い分、貯蓄を増やせているかもしれません。そうなれば残された家族にも資金的な余裕が生まれます。そう考えると、無理に借入期間を短く設定するのではなく、あえて長くしておいた方が良かったということになるかもしれません。

この考え方の目的は、残された家族のために少しでも多く貯蓄を残すことで、あえて自己資金を少なくし借入額を増やしておけば、仮に25年間何事もなければ繰り上げ返済をすることもできるし、貯蓄を減らしたくないと考えたらそのまま３５年間借入するなど、選択肢を広げられることがポイントです。

安易に借入期間は短い方が金利が安くていい。と、決めつけるのではなく「何を目的にするのか」をよく考えて返済期間を決めることをお勧めします。より詳細な情報や、実際に自分が借りる場合はどうした方がいいのか具体に知りたいと思われる方はお気軽にご相談ください。